La tensión en el mercado del alquiler ha aumentado de forma constante en los últimos años. Los precios suben, la oferta de vivienda es escasa y la competencia entre inquilinos es cada vez mayor.
Albert Navarro García, Universitat de Girona
Ante esta situación, las Administraciones públicas han buscado nuevas fórmulas para ampliar la oferta de vivienda asequible sin depender exclusivamente de la construcción de nuevo parque público, un proceso lento y que exige grandes inversiones.
Por este motivo, los incentivos fiscales dirigidos a propietarios privados han vuelto a ocupar un lugar central en la política de vivienda. La pregunta es evidente: ¿estos incentivos cambian realmente la conducta de los arrendadores en un mercado donde las alternativas, como el alquiler turístico o la venta, resultan más rentables y aparentemente más seguras?
La fiscalidad como herramienta de política de vivienda
La política de vivienda en España está repartida entre diferentes niveles de gobierno. Las comunidades autónomas tienen la competencia exclusiva en esta materia, pero los instrumentos fiscales más relevantes, como el IBI y el IRPF, dependen de los ayuntamientos y del Estado. Esta combinación ha generado un mapa fiscal muy diverso según el territorio.
En este contexto, las Administraciones han recurrido a tres grandes tipos de instrumentos:
- Las bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) destinadas a las viviendas que se incorporan a programas públicos de alquiler asequible.
- Las reducciones reforzadas del IRPF aplicables a los arrendadores que cumplen determinados requisitos.
- Los programas autonómicos que combinan ayudas directas con distintos incentivos fiscales para fomentar el alquiler a precios moderados.
La finalidad común es clara: animar a los pequeños propietarios a ofrecer viviendas en alquiler estable, con precios moderados y contratos de larga duración, evitando el desplazamiento de viviendas hacia usos más lucrativos, pero menos accesibles.
El IBI: útil, pero insuficiente en solitario
El IBI es uno de los impuestos municipales más relevantes. Su regulación permite que los ayuntamientos bonifiquen hasta un 95 % la cuota cuando la vivienda se incorpora a programas públicos de alquiler asequible. Esta posibilidad, prevista en el artículo 74.6 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se ha utilizado con resultados desiguales.
Barcelona es el ejemplo más sólido. Allí, la bonificación del 95 % se acompaña con programas de mediación pública y garantías frente a impagos. Esta combinación ha permitido captar muchas viviendas privadas para alquiler social, generando una vía de acceso estable y con continuidad.
Sin embargo, otros municipios han logrado un impacto mucho más limitado. Málaga es un caso ilustrativo: su bonificación, además de limitarse al 50 %, se aplica exclusivamente a edificios completos de nueva construcción, destinados íntegramente al alquiler con renta limitada. Esto deja fuera a la gran mayoría del parque de viviendas ya existente y, por tanto, reduce el alcance del incentivo. La medida, por sí sola, no puede movilizar vivienda usada que podría incorporarse al alquiler asequible.
Además, los propietarios suelen valorar otros factores que no dependen del IBI: seguridad en el cobro, mediación profesional, seguros frente a impagos o daños, rapidez en los trámites y apoyo administrativo. Si estos elementos no existen, la simple bonificación resulta insuficiente para compensar el riesgo percibido.
El impacto en las finanzas municipales también es relevante. En las grandes ciudades, el coste fiscal se puede asumir mejor. En municipios medianos o pequeños, la pérdida de ingresos complica la aplicación de estas bonificaciones y exige un análisis riguroso de su sostenibilidad presupuestaria.
Reducciones en IRPF: un mecanismo potente pero poco operativo
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda creó un sistema reforzado de reducciones en el IRPF para el alquiler de vivienda habitual. El incentivo más destacado es una reducción del 90 % del rendimiento neto para nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, siempre que exista además una rebaja del precio respecto al contrato anterior.
Sobre el papel, se trata de uno de los incentivos fiscales más ambiciosos diseñados hasta ahora para influir en el mercado del alquiler. Pero, en la práctica, su aplicación real es baja. La razón principal es simple: la reducción del 90 % solo puede aplicarse si la comunidad autónoma declara zonas tensionadas. Sin esa declaración, no puede aplicarse en absoluto. Y la mayoría de las comunidades no lo ha hecho. Entre ellas: Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía y Galicia, que han rechazado la declaración por motivos ideológicos, técnicos, o porque consideran que este modelo no encaja en sus políticas de vivienda.
En la práctica, esto ha dejado desactivado el incentivo en una gran parte de España.
A ello se suma la complejidad técnica de la norma. Para acceder a las reducciones reforzadas se exige acreditar la rebaja del contrato previo, cumplir requisitos formales y asumir posibles comprobaciones fiscales.
Comunidades autónomas: cuándo los incentivos funcionan (y cuándo no)
La experiencia demuestra que los incentivos fiscales solo funcionan cuando se integran en políticas de vivienda coherentes, coordinadas y con recursos suficientes.
El País Vasco es el ejemplo más sólido. Allí se combinan deducciones fiscales relevantes, garantías públicas de cobro y programas profesionalizados como Bizigune o ASAP. Esta estructura ha permitido captar miles de viviendas privadas y reducir notablemente el riesgo para los arrendadores.
En Cataluña, especialmente en municipios como Barcelona, las bonificaciones del IBI se coordinan con mediación pública, seguros frente a impagos y trámites simples. Esta integración explica los resultados positivos en la captación de vivienda.
En cambio, el caso de Andalucía muestra las limitaciones producidas por la falta de coordinación. La Consejería de Fomento reconoce que solo un 8 % de los municipios que tienen vivienda pública de la Junta aplican la bonificación del IBI. Este nivel tan bajo de aplicación revela un desajuste entre administraciones y dificulta que incluso la vivienda pública pueda beneficiarse de los incentivos disponibles.
La fiscalidad acompaña pero no sustituye las políticas de vivienda
Los incentivos fiscales pueden contribuir a aumentar la oferta de alquiler asequible, pero solo cuando funcionan dentro de una estrategia global. La evidencia muestra que la fiscalidad no transforma el mercado por sí sola. Para que sea eficaz, necesita apoyarse en una gestión pública profesionalizada, y ofrecer seguridad jurídica y garantías reales a los propietarios.
Sin coordinación institucional, programas estables e inversión pública, los incentivos se convierten en medidas aisladas con poco impacto. La fiscalidad puede orientar comportamientos y apoyar la política de vivienda, pero no puede reemplazarla. Es un complemento necesario, no una solución suficiente.
Albert Navarro García, Profesor titular de Derecho Financiero y Tributario, Universitat de Girona
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
Nota editorial:
Este artículo ha sido elaborado con fines divulgativos a partir de información pública y fuentes especializadas, adaptado al enfoque editorial del medio para facilitar su comprensión y contextualización.
